ESCRIBE DIEGO CHIRINOS
La escasez de terrenos en Lima ha sido una constante durante la última década. Carencia que, en el contexto del boom inmobiliario que vivió la capital, fue aprovechada por los dueños de los terrenos y disparó el valor de los predios. “En el período 2007-2012 los precios subieron entre 30% y 70%”, indica Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers International Perú.
En aquellos años de ‘bonanza’ del sector, las inmobiliarias estaban dispuestas a pagar precios exorbitantes, ya que la fuerte demanda por nuevas viviendas les permitía trasladar ese costo al precio final de la vivienda. Ahora el panorama es otro.
Ante la desaceleración económica, los desarrolladores inmobiliarios están cada vez más cautos al comprar tierras. Ya no están dispuestos a pagar los altos precios que gran parte de los tenedores de terrenos aún exige. ¿Cuál es la situación actual del mercado de terrenos?
¿QUIÉN ES QUIÉN?
Durante la época del boom inmobiliario hubo una tendencia generalizada entre todos los dueños de terrenos: aumentaron los precios de sus predios ante la mayor demanda de las inmobiliarias. Pero la reacción ante ladesaceleración económica ha sido mucho más heterogénea. “Existen tres tipos” de vendedores de terrenos, señala Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), y cada uno reacciona de manera distinta.
El primer tipo de vendedor es aquel que compró el predio como inversión en busca de una plusvalía. Ante la desaceleración económica, el vendedor reduce el precio de su terreno para ‘liquidarlo’, pues prefiere registrar una pérdida menor y salir del mercado hoy, que correr el riesgo de una pérdida mayor si el mercado continúa en caída.
El segundo tipo de vendedor es aquel que obtuvo su terreno como parte de una herencia, quiere deshacerse de él y lo vende a precio de mercado. El tercer tipo es aquel para quien el inmueble es su único patrimonio. Por ello, planea mantener la propiedad del mismo hasta que alguien le pague el precio demandado –usualmente alto–.
Este último tipo de propietario representa alrededor del 35% del total de tenedores de terrenos y son ellos quienes están generando una distorsión en el mercado, según Vidal de Colliers. “No existe coherencia entre lo que piden estos propietarios y lo que puede pagar un desarrollador para que un proyecto sea rentable”, afirma. El precio del terreno suele representar entre el 15% y el 20% de la inversión total de un proyecto. Con los precios actuales y la caída de la demanda por viviendas, el porcentaje del terreno dentro de la inversión sería mayor y la rentabilidad del proyecto disminuiría.
CAMBIO EN CONTRA
El alza del tipo de cambio también ha impactado en el aumento de los precios de terrenos y en la demanda de los mismos. Casi la totalidad de tasaciones de predios se realiza en dólares. Si el precio de un terreno se mantuviese –en dólares– igual desde el año pasado, sólo por el tipo de cambio su valor –en soles– ya habría aumentado en aproximadamente 10%
“El problema es que los precios de los terrenos se mantienen en dólares, mientras que los precios de las viviendas se están solarizando. No se le puede trasladar ese 10% al comprador; como máximo podrías trasladar un 4%”, sostiene Bragagnini.
La situación se agrava si se tiene en cuenta que la mayor demanda del sector proviene de los niveles medios y bajos (B, C y D), segmentos que usualmente adquieren las viviendas en soles. “Es muy difícil tratar de vender en dólares viviendas que estén por debajo de los US$1,200 por m2”, indica el ejecutivo de ASEI. El impacto de la apreciación del dólar es incluso mayor en estos segmentos, que son más sensibles a un alza de precios.
NO MÁS COMPRAS
En este contexto de precios de terrenos altos en términos relativos, y un mercado en declive –la venta de viviendas cayó 30% en el 2014–, las inmobiliarias han disminuido considerablemente su ritmo de compra de tierras. “En todo el 2014 casi no se registraron colocaciones de terrenos; la venta se ha paralizado. Esto continuará hasta que los precios de los predios calcen con las expectativas de rentabilidad de las inmobiliarias”, dice Vidal.
Los empresarios inmobiliarios han decidido reducir sus grandes bancos de tierras y han empezado a desarrollarlos. Sólo se quedarán con un stock mínimo. “A raíz de la caída en las ventas de viviendas, los desarrolladores ven que el stock que tenían para cinco años, a raíz de se ha convertido en un stock para siete u ocho años”, indica Bragagnini. “La decisión es no comprar, por lo menos, hasta que se reactive la economía”.
Con precios aún altos en una coyuntura de desaceleración económica, el mercado de terrenos parece haber ingresado a una fase de estancamiento. Si las ventas del sector no se reactivan, es poco probable que la difícil situación del mercado de terrenos cambie en el corto plazo. Más adelante, probablemente los vendedores cedan a la nueva realidad del sector, y no debería sorprender si en los próximos meses los precios de los terrenos se reducen.
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