Vivir en un condominio o en un edificio multifamiliar casi nunca es sencillo. Muchas veces, los propietarios deben hacerse cargo de las deudas de vecinos que no pagan servicios comunes como el agua, la vigilancia y el mantenimiento. En agosto, los nombres de algunos de estos morosos podrán figurar en el registro de deudores judiciales, una lista gratuita y de libre acceso que está en elaboración.
El abogado Julio Castiglioni precisó a El Comercio que los vecinos podrán aparecer en esta lista negra siempre y cuando haya una sentencia judicial que acredite la deuda. Así también lo explicó el congresista Juan Carlos Eguren, promotor de la ley con la que se creó el registro.
La idea de denunciar a los morosos anima a Mabel Soria, presidenta de la junta de propietarios del condominio Atahualpa 210, ubicado en la calle del mismo nombre, en Miraflores. En abril de este año, la tercera parte de los vecinos no pagó el mantenimiento común. Y, solo en el último trimestre, este complejo de 110 departamentos ha acumulado una deuda de S/.33 mil conSedapal, con los empleados y con la empresa que repara los ascensores.
La única forma de exigirle a un vecino el pago de una deuda por mantenimiento es con un juicio. La demanda solo puede ser planteada por el presidente de la junta de propietarios, siempre y cuando él y el grupo estén inscritos en Registros Públicos. En el caso del condominio Atahualpa, y en la mayoría de edificios de Lima, la junta de propietarios no es formal.
Román Ramírez, gerente de la empresa administradora Geseman, calcula que el 95% de edificios multifamiliares de la capital no tiene juntas de propietarios legalizadas. Según explica, los vecinos no están interesados en registrar sus juntas porque ignoran la utilidad de este procedimiento y porque cuesta en promedio S/.2.500.
Pese a su costo y a lo tedioso del proceso (ver infografía), María Claudia Vásquez, especialista en administración de edificios, recomienda inscribir las juntas de propietarios en Registros Públicos. “Es importante que los vecinos tengan un representante legal. Una junta bien constituida puede lograr un cobro más rápido de deudas en los tribunales”, señala la experta.
Los líos en la administración de los condominios son más frecuentes en aquellos con más propietarios y los que tienen más departamentos en alquiler.
EL AGUA: UN DOLOR DE CABEZA El recibo del agua es la manzana de la discordia en muchos condominios.
Según especialistas consultados, la mayoría de edificios multifamiliares tiene un medidor de agua general. En los más recientes, cada departamento cuenta con un marcador de consumoque se usa para definir cuánto debe pagar el propietario por el suministro.
En los edificios antiguos, en cambio, es difícil calcular cuánta agua consume cada departamento. Así ocurre, por ejemplo, en el bloque 1 del condominio de la policía de la calle Tambo Real, en Surco. Según Rosa María Flores, delegada del edificio, el propietario del departamento 402 no paga su cuota de agua desde hace más de cuatro años porque no tiene un medidor individual y considera que consume menos que sus vecinos.
El vecino del departamento 402 tampoco puede ser denunciado por falta de pago debido a que su condominio no tiene una junta de propietarios legal.
En muchos edificios, los vecinos acuerdan cortar el agua a los morosos para obligarlos a pagar sus cuotas. No obstante, esta práctica es ilegal pues solo Sedapal está autorizado a realizar el corte, advierte Enrique Becerra, decano del Colegio de Notarios de Lima.
“Sabemos que no es legal. Por eso, solo cortamos el agua como último recurso. El método funciona, los vecinos pagan de inmediato”, admite Juan Carlos Purizaga, administrador del condominio La Floresta, en Surquillo. En este complejo hay 250 departamentos y cada mes tienen unos 30 morosos.
Algunas inmobiliarias, como Paz Centenario, ofrecen a sus clientes programas para mejorar la convivencia y reducir la cantidad de morosos. Los dueños llegan a acuerdos como restringir el uso de las zonas comunes como salas de cine o lavanderías a los inquilinos que no pagan el mantenimiento. SÁBADO 15 DE AGOSTO DEL 2015 | 11:00
¿Hay alguna posibilidad de escapar de las deudas?
De estar sobreendeudado, serás incluido en el Registro de Deudores Judiciales Morosos y se te excluirá del sistema crediticio
En los últimos años se ha vuelto cada vez más común para los consumidores obtener con facilidad algún tipo de crédito. Sin embargo, cuando es utilizado irresponsablemente, aquellos que gastaron más de lo que debían pueden encontrarse ante una situación de sobreendeudamiento. ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de un consumidor sobreendeudado?
1. EL JUEZ NO DECLARA A UNA PERSONA NATURAL EN QUIEBRA En el Perú las personas naturales que no pueden seguir pagando sus deudas pasan a estar inscritas en el Registro de Deudores Judiciales Morosos. El procedimiento se inicia cuando los acreedores interponen un proceso judicial en contra del individuo endeudado. Si el deudor no señala bienes libres, el juez declara concluido el proceso e incorpora al deudor al listado de deudores morosos.
Una vez inscritos en el registro, no va a haber una liquidación de su patrimonio. “La inscripción en este registro lo que hace es advertir a todos los potenciales ofertantes de crédito o a los posibles arrendadores de departamentos que no contraten con esta persona. Es una especie de sentencia moral”, señaló a Portafolio Gonzalo de las Casas, experto en derecho concursal y socio del estudio Rebaza, Alcázar y de las Casas.
2. PERSONAS NATURALES CON ACTIVIDAD EMPRESARIAL El caso es diferente si se trata de una persona natural que tienedeudas porque es un comerciante. En este caso los acreedores tienen siempre la posibilidad de someter al deudor a un procedimiento concursal ordinario.
El acreedor ya no acude al juez sino al Indecopi y pide concurso del deudor porque se trata de una persona que está conformando una sociedad. Hasta hace poco más de un año las cosas funcionaban casi de la misma forma para las personas naturales, ellas también podían ser declaradas en concurso ante el Indecopi.
Sin embargo, ante la enorme carga procesal que esto significaba para el Estado, se promulgó la Ley 30201, con la cual pasó a existir desde mayo del 2014 el Registro de Deudores Judiciales Morosos, en el que se incluyen, además de los deudores morosos, los inquilinos que no pagan la renta, así como deudores de servicios y pensiones de alimentos.
3. LA QUIEBRA DE UNA PERSONA NO SUPONE LA MUERTE DE LA MISMA Los derechos del deudor quedan con algunas limitaciones por un período de cinco años desde que pasa a estar inscrito en el Registro de Deudores Judiciales Morosos. Durante ese tiempo la persona no podrá constituir empresas, ni ejercer cargos de director, gerente, apoderado, representante de sociedades. Tampoco podrá ser tutor, administrador o liquidador de deudores.
Sin embargo, no se convierte en un incapaz y puede seguir votando y ejerciendo sus derechos civiles como cualquier persona común y corriente. Transcurrido este tiempo la persona puede recuperar su actividad comercial y legal siempre y cuando no tenga sentencias penales.
4. ¿QUÉ SUPONE LA DECLARACIÓN DE INCOBRABILIDAD DE LA DEUDA? Si la deuda no ha sido cancelada, eso le da derecho al acreedor a retirarla de su registro y generar una pérdida para efectos tributarios o una provisión. En el caso de que el deudor sea rehabilitado en el futuro (imaginemos que se vuelve millonario y gana activos), si tiene acreedores pendientes, sus deudas (así hayan sido declaradas incobrables) pueden ser cobradas por el acreedor.
“En deudas de créditos personales el plazo que tienen los acreedores para iniciar acciones de cobranza judicial contra el deudor es de 10 años, superado este tiempo la deuda prescribe y ya no se puede cobrar”, explicó Karina Salas, abogada especialista en derecho procesal civil del estudio Villanueva Abogados.
5. ¿QUÉ BIENES SON EMBARGABLES? La relación de los bienes inembargables está suscrita en el artículo 648 del Código Procesal Civil. “Cuando hablamos de embargos, las personan tienen que tener claro que el único que puede ordenar un embargo sobre sus bienes es el juez con motivo de un pedido que le formule el acreedor”, manifestó Salas.
Usted debe saber que existen bienes que no pueden ser embargados por ninguna orden judicial como por ejemplo: las prendas de estricto uso personal, libros y alimentos básicos, así como los bienes que resultan indispensables para su subsistencia. Los vehículos, máquinas, utensilios y herramientas indispensables para el ejercicio directo de la profesión, oficio o aprendizaje obligado tampoco pueden ser embargados. No obstante, estos bienes podrían ser embargables cuando se trata de garantizar el pago del precio en que han sido adquiridos.
6. ¿MI SUELDO ES EMBARGABLE? En el caso del salario, las remuneraciones son inembargables cuando no excedan las 5 URP (unidad de referencia procesal), estamos hablando de algo de S/.1.925.
Justamente se cuida que una persona que tenga bajos ingresos no sea afectada con embargos a su remuneración que es muy baja. En temas alimentarios sí se puede embargar hasta el 60% del total de sus ingresos, justamente asegurando que siga manteniendo ingresos suficientes para sostener otras obligaciones.
CONSEJOS PARA LOS CONSUMIDORES Para evitar el sobreendeudamiento, el Indecopi recomienda a los ciudadanos ser responsables y ordenados al momento de usar tarjetas de crédito y créditos personales. Tome en cuenta lo siguiente.
► ORDEN. Elabore un presupuesto mensual que le permita identificar el dinero excedente para gastar; por ningún motivo se debe gastar más de lo que se puede pagar al finalizar el mes. Tome en cuenta que solo debe endeudarse por un monto acorde con su capacidad de pago.
► CUIDADO. No es recomendable retirar efectivo de la tarjeta de crédito, ya que la tasa de interés por este concepto es más alta. Hágalo solo en casos de emergencia.
► INFÓRMESE. Cancele siempre más del monto indicado como pago mínimo en los estados de cuenta, así se acortará el plazo de su deuda y terminará pagando menos intereses. Al momento de contratar créditos es importante leer bien las cláusulas del contrato y la hoja resumen del mismo. En estos documentos se establecen las tasas de interés, comisiones y gastos aplicables al producto que se está adquiriendo.
MÁS DATOS ► A S/.662 millones es el monto al que ascienden las deudasatrasadas, según la SBS.
► El número de personas atrasadas en el pago de sus tarjetas de crédito es de 352 mil, señaló la central de riesgos Sentinel.
► En el Perú si al deudor le acontece una desgracia que le impide pagar sus deudas, no puede recurrir a ningún mecanismo de protección patrimonial
¿C cuándo prescriben las deudas?
Prescripción de las deudas
No se puede reclamar una deuda pendiente durante toda una vida, sino que tiene un plazo de prescripción. Estos plazos dependen de la naturaleza y el origen de la deuda y varía entre 3 y 15 años.
Para que una deuda se pueda prescribir es necesario reunir las siguientes 2 condiciones: 1- El acreedor no tiene que haber ejercido ninguna acción ni extrajudicialmente, mediante carta, requerimiento notarial ni judicialmente. 2-El deudor no tiene que haber reconocido ni aceptado de forma expresa o tácita una deuda pendiente de pago.
Los plazos de prescripción de las acciones de reclamación de deuda varían mucho en función del tipo de obligación que se quiera reclamar. En España el plazo de prescripción extintiva con carácter general y para las deudas que no tengan señalado un término especial de prescripción, es de quince años.
1.- Deudas hipotecarias
El art 1964 del Código Civil establece que , el plazo de prescripción de una deuda hipotecaria es de 20 años a contar desde el vencimiento que inicialmente tiene fijado y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince
2.- Deudas de las tarjetas de crédito
Cuando se contrata una tarjeta de crédito se establece un contrato de apertura de crédito de naturaleza personal entre el banco y el titular de la tarjeta, el cual está sometido al plazo general de 15 años. La entidad dispone, por tanto, de ese plazo, para reclamar al titular las cuotas impagadas y los intereses de demora.
3.- Deudas con Hacienda
Con carácter general, el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación prescribe a los 4 años, a contar desde el día siguiente a aquel en que finaliza el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación.
4.- Deudas con la Seguridad Social
La Ley General de la Seguridad Social establece que a los cuatro años prescribirán los siguientes derechos y acciones:
El derecho de la Administración de la Seguridad Social para determinar las deudas con la misma cuyo objeto esté constituido por cuotas, mediante las oportunas liquidaciones.
La acción para exigir el pago de las deudas por cuotas de la Seguridad Social.
La acción para imponer sanciones por incumplimiento de las normas de Seguridad Social.
La prescripción quedará ininterrumpida por las causas ordinarias y, en todo caso, por cualquier actuación administrativa realizada con conocimiento formal del responsable del pago conducente a la liquidación o recaudación de la deuda y, especialmente, por su reclamación administrativa mediante reclamación de deuda o acta de liquidación.
5.- Deudas de suministros
Las deudas contraídas con las compañías de suministros de agua, luz, gas así como las facturas de telefonía y telecomunicaciones, prescriben a los 3 años de acuerdo con el artículo 1967 del Código Civil según el cual prescriben en este tiempo las acciones para exigir los pagos que deban hacerse por años o por plazos más breves (mensuales o bimestrales).
6.- Deudas en alquiler, arrendamientos y pensión de alimentos
Según el artículo 1966 del Código Civil, las acciones para exigir el pago de la pensión alimenticia y la satisfacción del precio de arriendos de fincas rústicas o urbanas es de 5 años.
7._La acción cambiaria
La posibilidad que tiene el acreedor de reclamar el pago de la deuda mediante el denominado juicio cambiario, prescribe a los tres añoscuando el documento cambiario sea una letrade cambio o un pagaré, y de sóloseis mesescuando se trate de uncheque.
8._La prescripción en operaciones comerciales
La prescripción del pago del precio en las compraventas mercantiles es de quince años.
¿Cómo interrumpir el plazo de prescripción?
El plazo de prescripción empieza a contarse desde el momento en que el acreedor pudo reclamar la deuda y no lo hizo. La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor”.
En cuanto al reconocimiento de la deuda por parte del deudor, ésta puede ser tácita o expresa.
¿Se puede perder el derecho a reclamar?
Cuando una deuda prescribe, se pierde el derecho a reclamar -judicial o extrajudicialmente- la cantidad en cuestión. Las deudas prescriben por el mero lapso del tiempo fijado por ley. Por lo tanto, la prescripción extintiva se produce por una negligencia o abandono del acreedor.
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