PERÚ: ¿Boom o burbuja inmobiliaria?
Esta vez me apartare de temas sobre finanzas para tocar un tema de coyuntura que creo es conveniente desarrollar. El auge observado en los últimos años en el sector inmobiliario peruano corresponde a un boom o es más bien una burbuja.
Si hubiera un concurso de preguntas, sin duda, la respuesta a esta interrogante tendría el mayor premio y, es que, aunque es muy fácil saber si atravesamos una, es muy poco probable que se tenga claro si se está en medio de un período de, para ponerlo en palabras de A. Greenspan, "exuberancia irracional" en el mercado inmobiliario.
Si no lo creen, échenle un vistazo a la conclusión a la que llegó el Banco de España en junio del 20061, a menos de 18 meses del estallido de la burbuja inmobiliaria en ese país: "A pesar de su intensidad, los incrementos observados en el valor de los inmuebles en el pasado reciente, no constituyen un episodio singular en la trayectoria histórica de nuestra economía..."y, lo más notable es que, a pesar de reconocer que desde finales de 1997, el precio de los inmuebles en España creció alrededor de 150% en términos nominales y de un 100% en términos reales, concluye que el escenario futuro más probable para el mercado de vivienda, es el de una "absorción gradual de la sobrevaloración existente". No está demás echarle un vistazo a este video http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8 que narra en clave cómica el origen y consecuencias de la crisis inmobiliaria española.
Pero; ¿qué es realmente una burbuja? La manera más sencilla de definirla, sería decir que es el incremento sostenido en el precio de un bien que excede, largamente, su valor intrínseco. El precio se eleva por un fuerte aumento en la demanda que, a su vez, es alimentado por la proliferación de créditos y la aparición de expectativas alcistas, en otras palabras, especulación pura y dura.
A nivel local, el BCR reconoce2 que el precio del m2 de departamentos ubicados en La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco, se han elevado, en los últimos 15 años, en 168% en dólares nominales. Para departamentos ubicados en Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel, el incremento observado fue muy similar (159%); pero, en un período más corto de tiempo (seis años). Para el primer grupo, se observa a partir del año 2008, una clara aceleración de la apreciación del precio. Lo anterior, se refleja claramente en el gráfico siguiente:
Fuente BCRP
Entonces, ¿el Perú atraviesa un boom o una burbuja inmobiliaria? La respuesta categórica, no la encontrarán en este artículo; pero sí, se darán ciertos alcances que ayudarán a tener una mejor comprensión de lo que sucede en el sector inmobiliario local. El período temporal analizado, comprende desde el 1er. trimestre del 2011 al primer trimestre del 2013, pues, es en ese período que se tiene data trimestral detallada del precio por m2, de venta y alquiler de departamentos.
Empecemos por lo obvio. Veamos cuál ha sido la evolución del precio por m2 y la del salario promedio para los últimos 8 trimestres. El ingreso promedio, se ha estimado a partir de los aportes y número de cotizantes al sistema privado de pensiones, datos que se encuentran en el portal web de la SBS. El gráfico resultante, muestra que las tasas de crecimiento, han sido divergentes. Mientras el precio por m2 se incrementó en 36%, pasando de S/.2 843.26 en marzo del 2011, a S/.3 867.97 en marzo del 2013, los ingresos lo hicieron en un magro 2.69%, de S/.2 442.36 a S/.2 508.04. Se puede, claramente, concluir que el salario no ha sido un driver para el crecimiento de la demanda.
Elaboración propia. Fuente: Portal web SBS
En base a lo anterior, se puede elaborar una versión modificada del denominado ratio de asequibilidad, el mismo que es el resultado de dividir el precio de un inmueble de 100 m2 entre el ingreso promedio anual. En términos simples, este índice, arroja el número de años que un asalariado promedio necesita para adquirir un departamento de 100 m2.
Elaboración propia
Lo que el gráfico muestra, es que en sólo 24 meses, el ingreso anual necesario para adquirir una vivienda, pasó de 8.32 a 11.02 años, es decir, un incremento de casi 33%, observándose, además, que este indicador se incrementa trimestre a trimestre, reflejando las diversas tasas de crecimiento de los salarios y del precio de la vivienda.
Asimismo, BCR dixit3, "según este indicador, habría indicios de burbuja inmobiliaria, si los precios aumentan más rápido que los ingresos, es decir, si el ratio se eleva por períodos prolongados". Como ya mencionamos anteriormente, los ingresos han crecido en 2.69% en los últimos dos años, frente al 36% de los precios de los departamentos, así que, al parecer, enfrentamos la situación descrita. Pero; el BCR también observa que "el incremento del ratio...no es una condición determinante...ya que en algunos casos el aumento de los precios...se puede explicar por...menores costos de financiamiento, relajamiento de condiciones crediticias, factores demográficos entre otros...". Si esto es así, procedamos, como en una pesquisa policial, a investigar uno a uno a estos sospechosos.
Empecemos con los costos del financiamiento, el cuadro siguiente, muestra la evolución de la tasa de interés promedio en moneda nacional y moneda extranjera para créditos hipotecarios:
Elaboración propia. Fuente: Portal web SBS
Tal como se observa, la tasa de interés para los créditos en M.N., se ha movido entre 9.41% y 9.22%, con un mínimo de 8.76% en diciembre del 2012. Para ponerlo en un contexto de fácil comprensión, la disminución de un punto en la tasa de interés, trae una reducción de sólo S/.138 en la cuota mensual4. Convendrá conmigo, que esto es difícilmente un game changer en la preferencia por obtener financiamientos hipotecarios, ¿no?
Pasemos ahora a revisar si existen señales de relajamiento crediticio. Para tal efecto, revisemos el gráfico siguiente que muestra el ratio de morosidad en los créditos hipotecarios frente a la mora del total del sistema financiero para el período en estudio:
Elaboración propia. Fuente: Portal web SBS
Se observa que la morosidad del sistema, se ha venido incrementando lenta pero sostenidamente hasta llegar a 2.46% a marzo del 2013, empero, el mismo indicador para los créditos hipotecarios, se ha reducido ligeramente. Tampoco, por el momento5, hay que buscar responsables por este lado. No obstante, es motivo de preocupación, el porcentaje del valor de la vivienda que es financiado por los bancos (el ratio "loan to value") que, en nuestro país, ronda entre 80 a 90%. Se suma a lo anterior, la dolarización de los créditos hipotecarios. A marzo del 2013, el 44% de los préstamos otorgados, se ha desembolsado en dólares, exponiendo a los deudores a un creciente riesgo cambiario al devaluarse, en lo que va del año, en casi 10% el nuevo sol. Otro factor al que hay que prestar especial atención, es la creciente carga financiera que están afrontando las familias peruanas. Según estimados del BCR a marzo del 2012, el nivel de apalancamiento6 era de 5.8 veces y, el porcentaje del ingreso destinado a pagar deuda, era de 39.8%.
Revisemos ahora, si están presentes los dos elementos que caracterizan a las burbujas: la proliferación del crédito y la existencia de expectativas.
A juzgar por la tasa de crecimiento de los créditos hipotecarios, ha sido relativamente fácil acceder a un préstamo para vivienda. Más aún, la diferencia en las tasas de crecimiento del período en estudio (50% en los hipotecarios frente a 30% en el total de colocaciones), ha hecho que la participación de este tipo de financiamientos aumente, sostenidamente, pasando de 13% en marzo del 2011, a casi 15% a marzo del 2013. La diferencia en las tasas de crecimiento puede observarse, claramente, en el gráfico siguiente:
Elaboración propia. Fuente: Portal web SBS
Por otro lado; pero, abonando en la misma dirección, el número de deudores, también, ha aumentado de manera sostenida, pasando de 152 442 a 192 894 en el mismo período; lo que representa 27% de crecimiento. El ticket promedio, también, se ha incrementado en 19%, pasando de S/.112 300 a S/.132 980; lo que refleja, el creciente precio de los inmuebles en el Perú.
Por su parte, las expectativas hacen su aparición, cuando las personas creen que el precio de las viviendas seguirá aumentando; por lo que, adquirirlas -en su gran mayoría, con préstamos, para posteriormente revenderlas a un valor apreciado- se convertiría en un gran negocio. ¿Existe, actualmente, este tipo de comportamiento en el mercado inmobiliario local? Pues, es difícil negar su existencia, cuando el propio representante de un banco reconoce que "3 de cada 10 hipotecas, son para adquirir una segunda vivienda...y probablemente, esté pasando lo mismo en otros bancos"7 y, paralelamente, ser testigos de los esfuerzos que la SBS, está realizando para frenar la aparición de este tipo de conductas, al imponer mayores cuotas iniciales para la adquisición de una segunda vivienda, desincentivar las hipotecas a más de 20 años y parametrizando el significado de lo que significa "primera vivienda". A lo anterior, hay que agregar la exigencia de mayores factores de ponderación en el cálculo de los activos ponderados por riesgo para este tipo de créditos.
En resumen, ¿existe o no una burbuja inmobiliaria a nivel local? Con los datos presentados en este artículo, le pido estimado lector, que saque sus propias conclusiones. Por favor, por razones obvias, no trate de encontrar la respuesta preguntando a banqueros y constructores; sólo tenga en cuenta, que si se parece, camina y maúlla como un gato, entonces...
Notas:
1)Banco de España - Boletín económico - junio 2006.
2)BCRP - Notas de Estudios del BCRP N° 29 - 22.05.2013.
3)BCRP - Notas de Estudios del BCRP N° 71 - 29.12.2011.
4)Para un préstamo de S/.280 000 a 10 años, la cuota mensual al 9% es de S/3 494 mientras la correspondiente a una tasa de 8% es S/.3 356.
5)Aunque existen señales ominosas. Según la Central de Riesgo Sentinel, al mes de julio, 26% de los deudores hipotecarios registran atrasos en el pago de otras obligaciones (servicios, arbitrios). Diario Gestión 22.07.13
6)Definido como deuda promedio/ingreso promedio.
7)Diario Gestión 14.05.2013
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