El caso de la Casa del Adulto Mayor de Miraflores. Rodolfo Orellana Rengifo logró arrebatar propiedades sin ningún remordimiento aparente

UNA EXPLICACIÓN LEGAL

¿Cómo la hizo Orellana? (III)

|  3422 1Lunes, 17 de Noviembre de 2014

Otro de los casos de expropiación más emblemáticos es el de "La Casa del Adulto Mayor". Junto a su red de contactos e innegable ingenio legal, Rodolfo Orellana Rengifo logró arrebatar propiedades sin ningún remordimiento aparente, tal y como lo explicamos a continuación en esta última parte del informe sobre su infame pasado.

Por: Luis Davelouis

(*Continúa de II)

El caso de la Casa del Adulto Mayor de Miraflores

Un inmueble ubicado en pleno malecón Armendáriz de Miraflores, con una espléndida vista al mar y un valor superior a los dos millones de dólares, fue otro de los objetivos turbios de la red de Rodolfo Orellana. Se trató en este caso de la denominada “Casa del Adulto Mayor”, un espacio donde las personas de la tercera edad se integran y socializan a través de actividades comunitarias que hacen más llevadero su tránsito hacia la vejez.

En agosto de 1996 el inmueble, siendo todavía un terreno, fue incautado por el Estado a un individuo procesado por narcotráfico. Cinco años más tarde, en noviembre de 2001, la Ofecod –organismo dependiente del Ministerio del Interior que administra los bienes incautados por hechos delictivos– entregó el terreno a la Municipalidad de Miraflores, para que allí funcione la primera sede de la “Casa del Adulto Mayor” del distrito.

La entrega del terreno fue solo como cesión en uso, con la intención de que más adelante la municipalidad beneficiada hiciera las gestiones necesarias para adquirirlo en propiedad. Pero esto nunca ocurrió; y la Ofecod, por su parte, tampoco pidió la devolución del bien. Lo que sí hizo el municipio miraflorino, pese a no haber inscrito el derecho de uso en el registro inmobiliario, fue edificar una casa de dos plantas sobre el terreno, de la que luego sería despojado por la red de Orellana.

Para ello, esta se valió –como ocurrió en muchos otros casos– de algunas figuras legales, primero de un arbitraje y luego de la fe pública registral.

Así, a través de un dudoso arbitraje, un sujeto vinculado a Orellana, José Luis Ticse Porlles, obtuvo la propiedad del inmueble y la inscribió a su nombre en los Registros Públicos. El paso siguiente era realizar sucesivas transferencias del predio, a fin de que el último comprador del bien pueda ampararse en el principio de fe pública registral.

Este principio, recogido en el artículo 2014 del Código Civil, permite al adquirente de buena fe mantener su adquisición si la ha obtenido de quien aparece en el registro con facultades para otorgársela –es decir, del titular registral–, aunque posteriormente el derecho de este último sea anulado o dejado sin efecto. Además, la buena fe del adquirente se presume. Orellana sabía perfectamente esto, por lo que trazó un detallado plan para concretar las transferencias necesarias para consolidar el despojo de la Casa del Adulto Mayor.

Así, Ticse Porlles reconoció, en agosto de 2008, adeudar la suma de 100,000 dólares a la Cooperativa de Servicios Múltiples de los Empleados Civiles de la Marina de Guerra del Perú (Coopemmar), en liquidación. Los abogados de la cooperativa han afirmado en reiteradas ocasiones que esa deuda fue simulada; el supuesto deudor no debía nada y era imposible que se le hubiese otorgado un crédito porque la entidad no contaba con esos recursos. Aun así el deudor ficticio quería pagar. Y lo hizo. Fue en agosto de 2012, a través de otra figura legal llamada dación en pago. Mediante ella, Ticse Porlles cancelaba la deuda inventada transfiriendo la propiedad del inmueble del malecón Armendariz a favor de la cooperativa.

El pago de 100,000 dólares con un predio valorizado en dos millones era un dato menor, lo que se quería era concretar la transferencia. Y la operación fue posible porque, a la sazón, el proceso de liquidación de Coopemmar –también fraudulento– estaba siendo administrado por Consorcio General, otra de las tantas empresas de la red Orellana.

Hecho el trato e inscrita la propiedad a nombre de Coopemmar, su liquidadora procedió a vender el inmueble apenas dos meses después en 2’200,000 dólares. La compradora fue T&C Real Estate Group, también vinculada a Orellana. Esta empresa legalmente resulta ser la adquirente protegida por la buena fe –no la suya ni mucho menos la de Orellana–, sino la del registro, esto es, la que regula el artículo 2014 del Código Civil. Para ello solo le bastó comprar el predio al titular registral, Ticse Porlles, quien aparecía en el registro con facultad para transferirlo.

La historia posterior es solo la consecuencia inevitable de esta cadena de hechos. El 6 de noviembre de 2012, por orden de un juez de Huaycán, la Municipalidad de Miraflores fue brutalmente desalojada del inmueble que destinó a los adultos mayores por una mafia a la que poco le importa el respeto a las canas y a la autoridad que solo confieren los años.

Los adultos mayores de Miraflores hasta el día de hoy se preguntan qué pasó realmente con la casa del malecón Armendáriz; lo sabrán tal vez algún día, cuando se destape la maraña de hechos delictivos cometidos por la organización de Rodolfo Orellana, pero es muy probable que, para muchos de ellos, ya sea demasiado tarde.  

¿Cómo la hizo Orellana? (II)

|  3694 4Viernes, 14 de Noviembre de 2014

En un primer informe, detallamos los inicios del entramado legal del Caso Orellana. Sus nexos y estrategias llegaron a empoderarlo frente a instituciones públicas y beneficencias, catapultando al abogado a la infamia nacional. A pocas horas de su regreso al Perú tras su captura en Colombia, presentamos la continuación sobre las movidas que convirtieron a Rodolfo Orellana en el hombre más buscado por la justicia del país.

Por: Luis Davelouis

(*Continúa de I)

Orellana exhibe todas sus armas: el arbitraje a la medida

A Orellana no le bastaba con inventar deudas impagables. Para consolidar la apropiación de inmuebles de terceros, necesitaba un pronunciamiento jurisdiccional a su favor. Y para ello, en muchas ocasiones, se valió del arbitraje. Así también quiso hacerlo con el predio de la Fundación.

Con dicho propósito, Orellana –además de la cláusula de mejoras– también incluyó en el contrato de arrendamiento celebrado con la Fundación una supuesta cláusula de arbitraje, pero que en realidad permitía someter indistintamente las controversias ante el Poder Judicial o ante el fuero arbitral del Colegio de Abogados de Lima (CAL).

“Las partes renuncian al fuero de sus respectivos domicilios y se someten en caso de cualquier controversia a la jurisdicción de los jueces y tribunales de Lima y/o al fuero arbitral del Colegio de Abogados de Lima”.

Como puede apreciarse, esta cláusula encierra una evidente ambigüedad. A diferencia de lo que suele ocurrir normalmente en los contratos en los que las ambas partes actúan de buena fe, en dicha cláusula no se establecía un fuero específico para resolver las controversias (ya sea el judicial o el arbitral). Todo lo contrario, se dejaba abierta la posibilidad de que las partes recurran tanto al Poder Judicial como al arbitraje para resolver sus diferencias.

¿Cuál era el propósito de Orellana? Aparentemente utilizar el fuero que, en el momento que se suscitara la controversia, pudiera resultar más conveniente a sus intereses. Y, además pretendía contar una herramienta dilatoria en caso de que la Fundación decidiera demandarlo, y de esta manera mantenerse el mayor tiempo posible en posesión del predio.

Él contaba con que si era demandado ante el Poder Judicial, podría deducir exitosamente una excepción de convenio arbitral… y viceversa, si la Fundación acudía al arbitraje, Brida podría cuestionar la competencia de los árbitros, aduciendo que la controversia es exclusiva del Poder Judicial. Pero el tiro le saldría por la culata, como posteriormente veremos.

Una vez creada la supuesta deuda de 400,000 dólares por las mejoras efectuadas –la cual Orellana sabía que iba a resultarle a la Fundación imposible de pagar–, Brida, valiéndose de la cláusula antes citada, decidió llevar en agosto de 2011 su reclamo ante el Centro de Arbitraje del CAL. Dicha institución nombró a los siguientes árbitros: Alberto Vásquez Ríos, Claudia Tatiana Sotomayor Torres y Magno Iván Paredes Neyra.

Brida exigía tres cosas: i) el reconocimiento de su derecho a que la Fundación le reembolse íntegramente el monto invertido en todas las mejoras necesarias y útiles efectuadas en el inmueble, conforme a la liquidación que presentó; ii) el pago de una indemnización por los daños irrogados; y iii) el reconocimiento de su derecho de retención del inmueble hasta que la Fundación cancele el total de las mejoras y la indemnización. Empezaba, pues, a andar la estrategia de Orellana, la cual le había resultado tan exitosa en tantos otros casos.

Pero, otra vez, Orellana se chocó con lo impensado: un error de procedimiento que no estaba en sus planes. ¿Qué pasó? Cuando el tribunal arbitral se instaló, le concedió a Brida 15 días hábiles para que presente la demanda arbitral, lo cual se hizo pero no a través de la mesa de partes de CAL (lo que hubiera sido lo normal) sino directamente en el centro de arbitraje. Hecho que no sería para nada extraño si no fuera porque dicho centro de arbitraje no cuenta con mesa de partes. Y, para mayor error, la vigencia de poder del representante de Brida y otros documentos del proceso recién se presentaron 28 días después de la fecha límite para hacerlo.

Esto motivó a que la Junta Liquidadora de la Fundación (en enero de 2010 se había ordenado su disolución) y el propio Ministerio de Justicia impugnen tales actos y soliciten el archivamiento del proceso arbitral pues era evidente que no se había cumplido con presentar la demanda dentro del plazo previsto. Tal pedido fue denegado por el tribunal arbitral; pero se logró que el Consejo Superior de Arbitraje del CAL, el 12 de marzo de 2012, dispusiera la suspensión del procedimiento arbitral.

Para algunos abogados consultados, estos hechos evidencian una situación de debilidad institucional en el Centro de Arbitraje del CAL, estando entre las principales razones de ello la rápida rotación de los miembros del tribunal arbitral (cada 2 años), lo cual impide a los árbitros reunir la experiencia suficiente.

Además, la elección de los árbitros habría devenido, según fuentes del propio CAL, en un proceso enfocado en criterios políticos antes que técnicos. Estos dos puntos, por sí mismos, impiden que, salvo contadas excepciones, se designen árbitros calificados, con la experiencia necesaria y con reconocidos méritos profesionales. Y, en lo que constituye el colmo del desorden, el archivo de los procesos arbitrales seguidos en el CAL ha desaparecido, se ha extraviado. Nadie responde por ello.

Como declaró Lourdes Flores Nano, abogada de la Fundación, “aquí han abusado de una institución y han penetrado el Colegio de Abogados, nombrando, ellos mismos, un tribunal arbitral a su favor. [...] Ya la administración de la fundación no está [en el local]. Ahora hay una liquidadora. Y a través de esa vía han intentado apropiarse de ese bien”.

El proceso de desalojo promovido por la Fundación

Pero volvamos a la disputa entre la Fundación y Brida por el predio de Chaclacayo. Luego de la suspensión del arbitraje, en setiembre de 2012 la Fundación acudió al Poder Judicial a fin de recuperar el inmueble. Por ello, demandó a Brida, ante el Juzgado Civil de la Corte Superior de Lima Este, el desalojo del inmueble por resolución de contrato. La razón: hacía muchos meses que dicha empresa no pagaba la renta mensual pactada.

Ante ello, Orellana hizo uso de la ambigüedad de la cláusula arbitral para intentar paralizar la tramitación del proceso judicial iniciado por la Fundación. Por ello, Brida dedujo una excepción de convenio arbitral. Argumentaba que las controversias con la Fundación ya habían sido sometidas al fuero arbitral ante el Tribunal Arbitral del CAL.

La excepción de convenio arbitral es un medio de defensa que interpone la parte demandada para evitar que la controversia se resuelva en sede judicial. Tiene como propósito que prevalezca la competencia del fuero arbitral por un acuerdo previo de las partes en litigio. Así, si el juez verifica la existencia de dicho acuerdo, declara fundada la excepción y ordena concluir el proceso judicial.

Pero en un principio Orellana no obtuvo lo que quería. El juez civil, en audiencia única del 2 de abril de 2013, declaró infundada la excepción de convenio arbitral interpuesta por Brida. A su entender no existía coincidencia alguna entre el asunto sometido a arbitraje y la pretensión de desalojo solicitada por la Fundación en el proceso judicial. Para el juez la interpretación correcta de la cláusula arbitral era reconocer que tenía una expresión disyuntivo-copulativa, lo cual autorizaba a las partes a recurrir indistintamente al Poder Judicial o al fuero arbitral. Por consiguiente, el juez consideró que tenía competencia para resolver sobre el desalojo independientemente de lo que se resuelva en sede arbitral sobre el asunto de las mejoras.

Pero Orellana –al menos temporalmente– volvió a recuperar la suerte que últimamente había perdido. ¿Qué sucedió? Antes de que pudiera resolver sobre el pedido de desalojo, el juez titular de la causa fue reemplazado por un juez supernumerario, esto es, una especie de juez suplente que reemplaza a los titulares cuando estos dejan su puesto por algún motivo (licencia, vacaciones, etc.).

De esta manera, Raúl Eduardo Bulnes Sotomayor, dicho juez supernumerario, emitió sentencia el 11 de julio de 2013. Y, para alegría de Orellana, este magistrado declaró improcedente la demanda de la Fundación por considerar que la falta de pago de las rentas por parte de Brida sí guarda relación con el pago de las mejoras pendientes de resolverse en el proceso arbitral seguido en el CAL.

Por lo tanto, para este juez, no era posible determinar en el fuero judicial si correspondía o no la resolución contractual alegada por la Fundación, lo que era presupuesto necesario para que proceda el desalojo. Es decir, el juez suplente (supernumerario) –en sentido contrario a lo que decidió el juez titular a quien reemplazaba–, consideró que no correspondía al Poder Judicial pronunciarse sobre el desalojo al existir un procedimiento arbitral abierto en el cual debía resolverse el pago de mejoras. Orellana respiraba tranquilo. Parecía que su estrategia finalmente le daría el resultado deseado: adueñarse del inmueble de la Fundación o al menos mantenerse en posesión de él.

Pero la suerte le sería esquiva una vez más. Al resolver la apelación presentada por la Fundación, el 9 de marzo de 2014, la Sala Mixta Transitoria de Ate declaró nula la sentencia del juez supernumerario. La Sala hizo añicos la estrategia de Orellana y declaró que el proceso arbitral sobre pago de mejoras y reconocimiento del derecho de retención, no puede condicionar la posibilidad de que el órgano judicial pueda determinar si ha operado o no una resolución contractual.

La Sala agregó que el argumento de Brida carecía de sustento fáctico pues no existe decisión judicial o arbitral firme que ordene el pago de las mejoras y, más aún, afirmó que no existe norma legal que condicione la interposición de una demanda de resolución de contrato a que previamente se establezca el pago de mejoras.

De esta manera el juez de primera instancia se vio obligado a emitir nueva sentencia. Así, el 18 de julio de 2014 declaró fundada la demanda de desalojo admitiendo que no es en el proceso judicial en el que deba de dilucidarse si le asiste al demandado el derecho de retención y el pago de mejoras, más aún si no se ha verificado pronunciamiento firme alguno en sede arbitral.

Actualmente el inmueble de Chaclacayo ya ha sido recuperado por la Fundación luego de la denuncia efectuada por la Procuraduría Pública del Ministerio de Justicia contra los miembros del tribunal arbitral, el secretario del Centro de Arbitraje del CAL y el gerente de la empresa Brida por asociación ilícita para delinquir en agravio del Estado.

“A través de laudos arbitrales fraudulentos y mafias judiciales, Orellana pretendió apoderarse del inmueble. La empresa [Brida] nunca ocupó el inmueble, era el señor Orellana el que lo ocupaba con su familia”, declaró el procurador Luis Fernando Moreno Berríos, el día que se recuperó la posesión del inmueble. Y fue más categórico sobre la estrategia de Orellana de crear una deuda a la Fundación para despojarla de dicho predio: “No existen tales mejoras. Esta controversia que se iba a plantear en el Centro de Arbitraje del Colegio de Abogados de Lima, tenía como finalidad lograr un laudo que posteriormente adjudicara el inmueble a Orellana o a una empresa de fachada”.

La suerte estaba echada para el ahora prófugo Orellana. Al menos en este caso su oscura estrategia legal no rindió los frutos que él esperaba. Pero no siempre fue así. Por años logró valerse de las debilidades del sistema para arrebatar propiedades de terceras personas, sin importarle incluso si estos predios estaban destinados para albergar a personas de avanzada edad, como veremos a continuación.