Seis claves para evitar casos como los de Orellana

¿CÓMO PUEDES EVITAR QUE TE DESPOJEN DE TU PROPIEDAD?

Seis claves para evitar 

casos como los de Orellana

Cecilia Cerna|  7771 17Lunes, 24 de Noviembre de 2014

Luego de la detención de Rodolfo Orellana, se ha conocido con mayor detalle las tácticas que utilizaba para sorprender a muchas personas, quienes de la noche a la mañana se vieron despojados de sus propiedades. Conozca las situaciones que debe evitar y en las que debe poner un especial cuidado al vender, comprar o arrendar un inmueble para evitar ser víctima de personajes como Orellana.

A continuación 6 consejos legales básicos que bien podrían evitar que le arrebaten su propiedad suplantando su identidad, mediante arbitrajes ad hoc y/o la generación de una deuda que luego le sea cobrada despojándosele de su casa. Esto es, evitar lo que le sucedió a las víctimas de Rodolfo Orellana: 

1. Fije bien las reglas sobre reembolso y autorización de mejoras 

Cuando alquile un inmueble de su propiedad, no se olvide fijar claramente (o revisar) las reglas sobre el pago y reembolso de mejoras.

El artículo 917 del Código Civil regula los tipos de mejoras (reparaciones del bien): necesarias, útiles y de recreo. Establece, además, el derecho del poseedor al reembolso de los gastos efectuados por dichas mejoras (incluso las de recreo, si así se pacta). 

Pues bien, podría ocurrir que en el contrato se consigne que Ud. autoriza todas las mejoras necesarias y útiles que introduzca el arrendatario. Incluso, si no es precavido, podría consignarse que reembolsará todas las mejoras de recreo. Esto podría llevar a asumir una gran deuda que se vuelva imposible de pagar. De hecho, de esa manera, se presume que la Red Orellana se hizo acreedora de muchas personas a quienes finalmente terminó arrebatando sus propiedades.

Por ello, la recomendación es clara: cuide que la cláusula de mejoras señale que estas sean previa y expresamente aprobadas por el propietario. Es más, consigne que cualquier reparación que efectué el arrendatario sin dicha aprobación (especialmente las de recreo), no serán reembolsadas por el propietario.

2. Evite el arbitraje ad hoc 

Si tiene que elegir entre el arbitraje institucional y el arbitraje ad hoc para resolver algún eventual conflicto sobre la titularidad de un predio, evite este último. ¿En qué consiste el arbitraje ad hoc? Es aquel proceso arbitral dirigido por uno o más árbitros particulares, expresamente designados para ello, sin que respondan o estén registrados en una institución o cámara arbitral (como sí sucede en el arbitraje institucional).

Este tipo de arbitraje trae como consecuencias algunas situaciones para nada convenientes. Puede suceder, por ejemplo, que se designe como árbitro a un tercero que tiene vinculación directa con alguna de las partes, o con sus abogados patrocinantes. Ello genera, a su vez, como es evidente, que no se cuenten con las garantías debidas para un debido proceso arbitral. De esta situación también se habría valido la Red Orellana para obtener pronunciamientos favorables a sus intereses, con el consecuente despojo de la propiedad a sus legítimos dueños.

Así que ya sabe, si opta por el arbitraje, la alternativa es el institucional.  

3. Use la alerta registral

Si usted tiene propiedades y no tiene el tiempo para ir a visitarlos con regularidad, tiene a la mano el servicio de Alerta Registral que la SUNARP ha implementado para sus usuarios.

Gracias a este servicio, podrá estar informado, a través de un correo electrónico, sobre la presentación de un título en alguna partida registral que sea de su interés. Para esto, basta con que se registre en la página web de la SUNARP. De esta manera, tendrá conocimiento oportuno de cualquier posible presentación de títulos sobre su predio.

4. También puede inmovilizar su partida 

Otro de los servicios de gran utilidad que ha implementado recientemente la SUNARP es la denominada “inmovilización temporal de partidas de predios”. Su uso genera el bloqueo o cierre temporal de una partida registral de un inmueble hasta cumplir con un procedimiento especial de verificación de autenticidad de títulos.

Dicho mecanismo de seguridad permite el bloqueo de la partida hasta por 10 años. Para solicitarlo deberá presentar una declaración jurada de que el predio no fue vendido y la escritura ante un notario que confirme la decisión. El registrador debe además verificar con el notario que el dueño emitió el documento. 

5. Cuando compre un inmueble, no demore en registrarlo

¿Qué pasa cuando un mismo bien es vendido a dos o más personas? ¿A quién se le debe considerar como propietario? Pues bien, en estos casos, el Código Civil establece, en su artículo 1135, que se preferirá al acreedor que haya inscrito primero el título en Registros Públicos. 

Si ninguno de los acreedores contara con dicha inscripción, se preferirá a quien haya elevado primero el título en escritura pública o en algún otro documento de fecha cierta más antigua. 

Por lo tanto, para evitarse problemas, un consejo básico: cuando compre un inmueble, no demore en inscribir su propiedad en Registros. Y si el bien está inmatriculado, eleve la minuta a escritura pública y proceda a solicitar su ingreso al Registro de Predios. 

Pero además existe una alternativa adicional para proteger su adquisición: puede pedirle al notario que solicite el bloqueo de la partida registral del inmueble. De esta manera, por un plazo de 60 días hábiles, Ud. podrá evitar que pretenda registrarse una transferencia a favor de otra persona sobre el bien que está comprando.

6. No olvide las propiedades que ha dejado al cuidado de un guardián 

El artículo 950 del Código Civil contempla la figura de la prescripción adquisitiva, la cual permite adquirir la propiedad de un predio mediante la posesión continua, pacífica y pública durante cinco o diez años (dependiendo si hay o no justo título y buena fe). 

Debido a la existencia de dicho mecanismo, puede suceder por ejemplo que si usted deja uno de sus inmuebles al cuidado de un guardián –sin hacerle visitas y sin revisar con periodicidad el bien por más de diez años–, este podría reclamar judicial o notarialmente que ha adquirido la propiedad del predio e inscribirlo como suyo. 

Muchas veces los traficantes de terrenos se valen de estas personas para lograr arrebatar inmuebles a sus legítimos propietarios. Por eso, ya sabe, si se encuentra en dicha situación, visite sus predios y ejecute actos notorios y públicos que ratifiquen su derecho de propiedad. De esta manera podrá interrumpir el plazo prescriptorio que luego pretenda argumentar su guardián o un tercero.