Para descansar y ganar: los activos inmobiliarios interesantes fuera de Lima
G de Gestión. Las segundas residencias se multiplican fuera de los límites de la capital. La demanda busca alejarse del caos de la ciudad, pero también una atractiva propuesta inmobiliaria
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Por Fernando Gimeno
Adelantar la decisión de adquirir una residencia de fin de semana es ahorrar ante la rápida escalada del costo del suelo, pero también la opción de ganar una atractiva rentabilidad si se elige con criterio. La amplia oferta existente obliga a tomar una correcta decisión del lugar y del entorno para después descansar mientras el valor de la casa crece por sí solo.
Desde hace tiempo, Asia es el referente en casas de playa, pero la escasez de áreas en este balneario para nuevos proyectos ha obligado a buscar alternativas tanto al norte como al sur, intercalando condominios y clubes de lujo con proyectos más asequibles. Para algunas desarrolladoras, como Shamrock, Paracas es ya la futura Asia, pero la mayoría de proyectos grandes aún buscan proximidad con el emblemático Boulevard.
Este el caso de La Jolla, un exclusivo complejo residencial delGrupo Musiris cuya mayor atracción es una laguna de seis hectáreas entre el mar y las casas. "Los lotes de 300 m2 frente a la lámina de agua triplicaron su precio en dos años, al pasar de los US$ 180.000 a los US$ 530.000 que cuestan actualmente", indica su gerente general, Javier Musiris. El promotor de La Jolla augura que pueden crecer un 10% más, no tan rápido como antes y a un ritmo menor que los casi 500 departamentos que comenzarán a construirse este año, a un precio de salida de US$ 1.450/m2.
En Pucusana el Club Náutico Poseidón celebró en marzo su segundo aniversario con una veintena de lotes disponibles de los más de 200 proyectados alrededor del único puerto deportivo del sur de Lima, con capacidad para 60 embarcaciones. Los lotes más pequeños, de 400 m2, costaban US$ 80.000 hace cuatro años, y ahora cuestan US$ 200.000. "Aún es una excelente oportunidad porque posiblemente suban más cuando haya más casas construidas", asegura Daniel Zighelboim, gerente general de Poseidón Investment.
Sin embargo, Eric Rey de Castro, director general de Colliers International Perú, se muestra pesimista sobre las propiedades en las afueras de Lima que alcanzan precios como US$ 1.800/m2, ya que, a su criterio, no les quedaría upside suficiente para ofrecer una rentabilidad de 8% anual, la tasa mínima que el ejecutivo esperaría obtener por un activo inmobiliario. "Por eso, hay que evitar precios divorciados de su valor real y estudiar muy bien la plusvalía para una futura venta", añade el ejecutivo.
Su consejo es ser inteligente y no precipitarse por los proyectos con mayor alza reciente ni por lo de precios más bajo, sino preguntarse si la propiedad acumulará valor mientras se disfruta. "Para ello, la ubicación es lo más importante, pero también serán factores clave de revalorización el entorno, los vecinos, las prestaciones de la zona, y el tamaño y forma del lote, entre otras variables para ser sopesadas con detenimiento", apunta Rey de Castro.
Distorsiones de todo tipo ocurren entre Asia y Lurín. Allí, Augusto Peñaloza, gerente general de Masterhouse, encuentra una distorsión: esta constituye la verdadera zona de desarrollo urbano de Lima, pero en playas como Punta Hermosa, Punta Negra y San Bartolo, con grandes terrenos disponibles, se registraron altos incrementos de precios sin que la urbanización sea todavía una realidad. "Hay mucha expectativa de crecimiento en los precios y eso genera mucha especulación", resalta el ejecutivo.
"Hace cuatro años, muchos inversionistas compraron en Punta Negra a una media de US$ 14/m2 y, aunque ahora el metro cuadrado en San Bartolo llega a los US$ 130, la escasez de servicios como el agua corriente impide en ocasiones la ejecución de proyectos grandes", recuerda Alfredo Romero, gerente comercial de Alfredo Graf & Asociados.
La solución de Renato Constantini, gerente de ventas del Grupo OPB, es fortalecer las asociaciones de propietarios para mejorar la infraestructura y así, revalorizar verdaderamente las propiedades. "Todavía son playas infravaloradas, poco desarrolladas y con mucho espacio para crecer", opina el ejecutivo.
Campo con brisa de marCon la esencia de la casa de campo, pero cercanos a la playa, existen varios proyectos. Los Portales desarrolla Fundo Pradera en Asia, y Praderas del Sur en Mala, mientras que Paso Chico levanta El Olivar en Chilca. Los precios de este último han aumentado un 8% desde mayo, cuando sus 140 lotes alcanzaban un promedio de US$ 75/m2. Su promotor, Michael DeBakey, espera llegar a US$ 100/m2 para finales del 2013.
"Solo falta por vender la mitad de lotes, así que ya estudiamos otro proyecto en Pucusana, pero si el precio continúa subiendo igual por la gente que compra terrenos para especular, será imposible realizar estos proyectos en dos años", explica el empresario.
"Aun así Chilca es una de las mejores oportunidades actuales", señala Moisés Ackerman, gerente general de la Inmobiliaria MAK. El ejecutivo argumenta que esta zona tiene desarrollo de industria, vías de acceso, perspectivas de crecimiento en el tiempo y, sobre todo, terrenos a bajos precios comparados con los de Lima.
Aunque ya lejos del mar, otra opción se encuentra a cinco minutos de Chosica. "Allí, por US$ 100.000, tienes un terreno de 1.000 m2 para disfrutar todo el año, mientras que en la playa con lo mismo consigues uno de 200 m2 para bañarte cuatro meses al año", sostiene Constantini. Su empresa construye uno de los proyectos más grandes de la zona, llamado El Ensueño, en cuya superficie de 40 hectáreas ya vendió 113 lotes de entre 1.000 m2 y 3.000 m2 a un precio por m2 de entre US$ 80 y US$ 120. Su expectativa es que esos valores al menos se dupliquen en los próximos dos años.
Otros condominios priman la cercanía con Lima. En Cieneguilla, se encuentran La Quebrada, desarrollada por Menorca Collection, y Las Bahías Condominios Ecológicos construye varios complejos que suman 728 casas en lotes de 1.024 m2, cuyos precios rondan entre los US$ 77.000 y los US$ 133.000.
Norte por explorarLa salida norte de Lima está pendiente de consolidar varios proyectos industriales que hagan repuntar el precio del suelo hasta Ancón, pero Ackerman prefiere por el momento fijarse más allá de Pasamayo. "Chancay y Huacho son ciudades en desarrollo que calculamos que estén integradas con la ciudad en unos 15 años", afirma el ejecutivo.
Por lo pronto, Carabayllo, aunque no cuente con el componente de relajo y placer de lujo de otras opciones, ha vivido una de las revalorizaciones más exponenciales de Lima, según Jorge Begazo, jefe en Lima Norte de Graf & Asociados, con lotes de 90 o 120 metros que hace solo dos años se vendieron entre US$ 12.000 y US$17.000 y que ahora valen hasta US$ 40.000, mientras que viviendas en proyectos como Villa Club, de la inmobiliaria Paz Centenario, pasaron de US$ 40.000 a US$ 70.000.
Las expectativas de estas inmobiliarias es que el mercado siga creciendo durante el 2013, pero con una desaceleración que haga menos probables las tasas frenéticas del 20% anual de aumento de precio, para pasar a un incremento más moderado del 8% al año, justo en el rango que a Rey de Castro le parece el adecuado para esperar de un activo de real estate. Con el añadido, claro está, de disfrutar el rumor del mar o la tranquilidad del campo como parte de la inversión.
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